Le marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) fait actuellement face à des défis majeurs en raison de la récente hausse significative des taux d'intérêt, qui a un impact direct sur la valorisation des actifs immobiliers.
Il est important de noter que l'immobilier au sein des SCPI est diversifié, englobant différents types d'actifs tels que les bureaux, les commerces, la logistique, la santé, l'hôtellerie et bien d’autres encore. Parmi ces catégories, les bureaux, qui représentent environ 80 % des transactions de SCPI, sont les plus touchés, en particulier ceux situés en périphérie des grandes villes et qui ne sont pas conformes aux nouvelles normes environnementales et sont énergivores. Le recours accru au télétravail a aussi entraîné une diminution de la demande de surfaces de bureaux, avec une baisse moyenne d'environ 25 %.
Cependant, il est essentiel de souligner que cette situation est en grande partie conjoncturelle. Néanmoins, la valeur d'expertise, cruciale pour déterminer la valeur vénale des actifs, oblige les SCPI à réajuster la valeur de leurs parts. On prévoit ainsi une baisse moyenne d'environ 20 % de la valeur vénale des actifs immobiliers en Europe, une tendance qui pourrait perdurer jusqu'en 2024.
Il convient de noter que toutes les SCPI ne sont pas touchées de la même manière : cela dépend en effet de divers facteurs de gestion, notamment la valeur de reconstitution, les réserves, le niveau d'endettement (qui est d'environ 30 % en moyenne, avec des taux fixes ou variables), la diversification et la taille des actifs, ainsi que le respect des contraintes environnementales, y compris les travaux déjà réalisés ou provisionnés.
Toutefois, il y a des éléments rassurants à considérer. Les nouvelles normes environnementales ont conduit à la mise en place de la loi sur la « Zéro Artificialisation Nette » (ZAN) des sols, ce qui signifie qu'il ne sera plus possible de construire de nouveaux immeubles, tels que des centres commerciaux, des entrepôts ou encore des data centers. Cette rareté des terrains disponibles devrait entraîner une augmentation des prix à long terme, ce qui pourrait profiter en particulier au secteur tertiaire. L'indexation des loyers en fonction de l'inflation devrait contribuer également à augmenter les revenus générés par les SCPI.
En conclusion, la localisation des actifs reste déterminante pour leur location et leur reconduction. Il existe actuellement des opportunités sur le marché pour les SCPI disposant de liquidités à investir, et les investissements judicieux d'aujourd'hui peuvent se traduire par des plus-values futures. Certains secteurs, tels que la logistique, la santé (en raison de la visibilité du marché) et le tourisme (avec une hausse des prix des chambres dans les métropoles et une bonne santé de l'hôtellerie de plein air), présentent des perspectives positives. De plus, les bureaux situés dans le Triangle d'or parisien peuvent maintenir leur valeur s'ils respectent les nouvelles normes environnementales. Il est important de rappeler enfin que l'immobilier reste un investissement à long terme.